如今物業(yè)糾紛頻發(fā)，物業(yè)公司常就業(yè)主拖欠物業(yè)費、照明費、車位費、衛(wèi)生費、電梯費及物業(yè)公司代收代繳的水電費、供暖費等起訴欠費業(yè)主。據(jù)海淀法院禹霖華法官介紹，這類案件在山后法庭全部物業(yè)糾紛中占絕大多數(shù)，每年少則幾十件，多則上百件。但總有些物業(yè)公司及物業(yè)工作人員在法律途徑之外“另辟蹊徑”，限電、限水、停暖或強行扣留業(yè)主物品等，妄圖通過“刁難”業(yè)主實現(xiàn)“維權(quán)”，結(jié)果反而因違反法律或合同義務而承擔法律責任。

　　案例1

　　不開出門條強扣業(yè)主書柜

　　劉先生是北京一商住房公寓的業(yè)主，由于經(jīng)營古木家具，就在房間里存放了一套古木書柜。這天，他將古木書柜搬到樓門口，準備給客戶送過去，卻被保安和樓口物業(yè)人員攔住了，要求他去物業(yè)辦公室開出門條。

　　劉先生只好去物業(yè)辦公室申請開出門條。但物業(yè)表示劉先生拖欠了物業(yè)費，讓他先交費再開條?？墒莿⑾壬暦Q，自己是因為對物業(yè)費的收費標準存在異議才拖欠了物業(yè)費，他不同意現(xiàn)在交費。結(jié)果，物業(yè)公司拒不給他開條，雙方開始僵持。

　　無奈，劉先生只好把古木書柜又搬回家，之后跑了幾天協(xié)調(diào)此事。他還拿著書柜買賣合同給物業(yè)人員看，“這古木書柜是我客戶訂的，我們簽了合同，上面列明了交貨日期和違約金，馬上就過交貨期限了?！笨墒俏飿I(yè)公司不予理會，于是劉先生錯過了交貨期。

　　劉先生氣憤不過，打算強行將古木書柜抬出樓，但被物業(yè)公司截在了樓門口。之后，物業(yè)公司將書柜扣留，搬到物業(yè)的房間進行保管，一直沒有返還。

　　因未按期交貨，劉先生向客戶支付了6000元違約金。之后，他將物業(yè)公司告上法庭，要求返還書柜并賠償損失。物業(yè)公司則稱是因業(yè)主沒交物業(yè)費，他們才不返還書柜的，就是跟業(yè)主置氣。

　　法院審理后認為，業(yè)主拖欠物業(yè)費并不構(gòu)成物業(yè)公司扣留業(yè)主物品的合法理由，物業(yè)公司的行為不僅侵犯了業(yè)主的物權(quán)，還給業(yè)主造成了違約損失，故最后判令物業(yè)公司返還書柜并賠償損失6000元。

　　法官評析

　　扣押物品侵犯業(yè)主物權(quán)

　　海淀法院山后法庭法官禹霖華說，物業(yè)公司扣押業(yè)主物品，一方面是為了給業(yè)主施壓、催促業(yè)主交費，另一方面也是與業(yè)主“斗氣”，也不乏有“殺一儆百”心理的。但此案中，物業(yè)公司的扣押行為違法，因該行為無法律上的依據(jù)，雙方也沒有相應的約定，同時這不符合《民法通則》第八十九條關于留置的規(guī)定，另外還產(chǎn)生了侵犯業(yè)主對被扣物品的占有、使用、收益、處分的后果。

　　案例2

　　對欠費業(yè)主一次只賣五度電

　　王先生在北京一座大廈購買了一套商住房，購房時開發(fā)商承諾是公寓式酒店用房，但他購房后發(fā)現(xiàn)有差異，而且物業(yè)公司向他收取物業(yè)費的標準比其他業(yè)主高，由此雙方產(chǎn)生爭議。因未能協(xié)商解決，王先生從2014年起開始拒交物業(yè)費。

　　就該房的供電問題，王先生與物業(yè)公司簽訂有代收代繳合同，委托物業(yè)公司代收代繳電費并持卡在物業(yè)公司處購電。由于他拖欠物業(yè)費，物業(yè)公司從前年起限制王先生及其承租人購電，起初每日只售電一次、后逐漸放開到每日可多次購電，但每次都只賣5度電。

　　“先后有3位承租人提前跟我解約，理由都是物業(yè)公司限制購電導致無法正常運營。”王先生稱自己曾找到人民調(diào)解委員會解決，但調(diào)解未果。今年王先生訴至法院，要求物業(yè)公司恢復正常售電并賠償限電導致的房屋空置損失、誤工損失等。

　　庭審中，物業(yè)公司否認限電事實，并稱在訴訟期間已恢復正常售電。但法院經(jīng)過審理，最后認定物業(yè)公司存在違法限電行為，判令物業(yè)公司就此向王先生賠償由此導致的房屋空置損失，同時駁回王先生的其他訴訟請求。

　　法官評析

　　違法限電侵犯業(yè)主用電權(quán)

　　禹霖華法官認為，在由物業(yè)公司代收代繳水電費、供暖費、有線電視費等專項服務費的情況下，物業(yè)公司雖非專項服務的提供者，但對相應的專項服務具有一定“操作權(quán)”，如此案中物業(yè)公司對業(yè)主的“售電”。就此，《北京市物業(yè)管理辦法》第33條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收水、電等費用的，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務。而此案物業(yè)公司限制業(yè)主購電，正是法律規(guī)范中明令禁止的行為。

　　案例3

　　漏水拒不修繕也不抵扣物業(yè)費

　　張女士家住頂層，自前年入住后，每逢雨雪，室內(nèi)都會漏水和洇濕。她多次向物業(yè)公司報修，“物業(yè)人員幾次到樓頂查看，但稱小區(qū)內(nèi)樓頂漏水情況較多，無暇顧及，要我自行修理，并承諾修理費可從物業(yè)費中抵扣。我就花3000元對樓頂進行防水處理，之后找物業(yè)公司解決費用問題，卻無人理睬。”

　　一氣之下，張女士未繳納2016年的物業(yè)費，而物業(yè)公司也不再理會張女士的其他報修請求。之后，物業(yè)公司起訴要求張女士按照物業(yè)服務合同約定，支付拖欠的物業(yè)費并付滯納金。

　　由于張女士未舉證證明物業(yè)公司承諾修理費可從物業(yè)費中抵扣一事，法院遂未采信，判令張女士足額支付物業(yè)費。但物業(yè)公司未按照物業(yè)服務合同約定維修物業(yè)公共部位，有違其合同義務，法院判令物業(yè)公司改進，同時駁回物業(yè)公司主張的滯納金。

　　法官評析

　　拒不維修公共部位違反約定

　　因物業(yè)服務指向的是全體業(yè)主共用共有的小區(qū)設施的維修、養(yǎng)護、管理，而非每一位業(yè)主私有的建筑物部分，所以物業(yè)服務法律關系的一方是物業(yè)公司、另一方是全體業(yè)主而非單個業(yè)主，單個業(yè)主不能以拒交物業(yè)服務費的方式對抗物業(yè)公司，否則會影響小區(qū)物業(yè)服務的正常運轉(zhuǎn)，進而侵犯全體業(yè)主的相應利益。

　　不過，這并不意味著物業(yè)公司就其上述違約行為不承擔法律后果。若有證據(jù)表明物業(yè)公司違約行為對小區(qū)業(yè)主的生活造成實質(zhì)性影響、無法通過補救措施消除、導致業(yè)主無法享受到與收費相應的服務，法院有權(quán)酌減物業(yè)費。即使未達到酌減的程度，在物業(yè)公司確系違約時，該情形會構(gòu)成業(yè)主不交納物業(yè)費的合理抗辯理由，導致物業(yè)公司就業(yè)主欠費主張的違約金或滯納金得不到支持。

　　業(yè)委會有權(quán)代表業(yè)主與不滿意的物業(yè)公司解除合同。另外，若物業(yè)公司自行與個別業(yè)主或全體業(yè)主約定以某些費用抵扣物業(yè)費，只要該約定不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定、未侵犯他方的合法權(quán)利，就是合法有效的。

　　法官提醒

　　物業(yè)和業(yè)主都應當依法維權(quán)

　　禹霖華法官認為，物業(yè)公司和業(yè)主都應當依法維權(quán)。

　　物業(yè)公司可起訴欠費業(yè)主，依法主張業(yè)主拖欠的費用和其應承擔的違約責任；還可向相關行政部門及時反映個別業(yè)主私搭亂建行為，并敦促行政執(zhí)法的落實；在業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約、實施妨害物業(yè)服務與管理的行為時，物業(yè)企業(yè)可起訴要求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應的民事責任。

　　如果物業(yè)公司不通過合法途徑維權(quán)，則要承擔相應的法律責任。對于物業(yè)強行扣留業(yè)主物品的，其責任形式為返還物品并賠償業(yè)主的損失。如上述案件中賠償業(yè)主遭受的違約損失，再如扣留物品造成物品損壞，則要賠償業(yè)主物品損失。

　　而物業(yè)對業(yè)主違法采取限水、限電、停暖等措施的，應停止侵害行為，造成損失的也需賠償，比如業(yè)主采取替代性措施發(fā)生的費用，如自行用空調(diào)供暖產(chǎn)生的電費，另行購水產(chǎn)生的水費，還有因為無水無電無暖導致的房屋收益方面的損失。

　　業(yè)主也應依法維權(quán)，不惡意拖欠物業(yè)費用。如果想要掌握決定和選擇物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利，可在小區(qū)入住率達到法定要求后向相關部門申請，在相關部門指導參與下成立業(yè)委會。對于業(yè)主個人來說，起訴要告對了人：房屋質(zhì)量問題應根據(jù)房屋買賣關系起訴開發(fā)商；物業(yè)公司限購電、違法扣留業(yè)主物品，可起訴物業(yè)公司，對物品被盜、人身傷害等違反治安管理、刑事法律的行為，通過公安機關解決，通過民事侵權(quán)訴訟維權(quán)。業(yè)主還應以恰當方式及時、完整地留存證據(jù)。

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