????????哪些城市不能放松限購(gòu)

????????各方聲音顯示，樓市調(diào)控“松綁”預(yù)期只是一廂情愿，廈門、南京等二線城市“難言放松”

????????林小昭

????????近日，有關(guān)住建部人士確認(rèn)“北上廣深外，住建部將允許地方對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整”的傳聞，引起了社會(huì)各界關(guān)注。

????????該傳聞尚未得到權(quán)威證實(shí)。住建部并未對(duì)此報(bào)道作出公開回應(yīng)。

????????在多位接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪的業(yè)內(nèi)人士看來，把雙向調(diào)控簡(jiǎn)單地用一線城市和二三線來劃分，不符合樓市的實(shí)際和分類調(diào)控的要求。

????????昨日新華社發(fā)文稱：“就在一年多以前，調(diào)控房地產(chǎn)的目標(biāo)還是讓房?jī)r(jià)回復(fù)到合理區(qū)間，然而當(dāng)房?jī)r(jià)真的開始掉頭向下之時(shí)，地方政府卻無(wú)法‘淡定’面對(duì)。低價(jià)入市，快消庫(kù)存，現(xiàn)在已經(jīng)開始成為許多開發(fā)企業(yè)斷臂求生的辦法。在市場(chǎng)終于回歸到它既定的軌道之時(shí)，對(duì)于漲跌變化，政策制定者應(yīng)該保持一點(diǎn)基本的定力?！?/p>

????????至少10個(gè)城市不能放松

????????2010年開始實(shí)施限購(gòu)政策以來，全國(guó)共有45個(gè)城市實(shí)施了樓市限購(gòu)政策。在現(xiàn)有的樓市格局下，有哪些城市不能放松限購(gòu)？

????????至少，在北上廣深四個(gè)一線城市外，像廈門、南京等漲幅仍比較快的城市目前要談松綁限購(gòu)為時(shí)尚早。

????????“至少還有十個(gè)左右。”中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。

????????例如，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅中廈門和南京的漲幅最高，環(huán)比上漲0.4%。其中，廈門已經(jīng)是今年以來連續(xù)第4個(gè)月領(lǐng)跑全國(guó)。按照中指院發(fā)布的4月百城房?jī)r(jià)指數(shù)，該市4月房?jī)r(jià)達(dá)19495元/平方米，仍高于一線城市的廣州。

????????“現(xiàn)在廈門島外也有一些樓盤搞促銷活動(dòng)，但沒有像杭州那樣有實(shí)質(zhì)性降價(jià)。”廈門世聯(lián)地產(chǎn)一位人士告訴記者，廈門的供應(yīng)太少了，島內(nèi)已經(jīng)基本沒有土地，島外也是地塊一出來，大家就拼命搶，所以現(xiàn)在廈門的供應(yīng)仍偏緊。

????????根據(jù)公開材料，2013年廈門土地供應(yīng)計(jì)劃是預(yù)計(jì)出讓62幅地塊。最后實(shí)際出讓土地48宗，其中，住宅建筑面積僅136.16萬(wàn)平方米，不到原計(jì)劃的1/3。從2014年的土地供應(yīng)計(jì)劃來看，擬出讓26幅商住地塊，總面積約為500萬(wàn)平方米。即便今年的土地供應(yīng)計(jì)劃全部付諸實(shí)施，再加上2013年可售一手房住宅面積，最多也只能滿足一年的市場(chǎng)需求。

????????廈門市政協(xié)委員、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李友華告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，廈門目前的樓市局面下，絕對(duì)沒有必要對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行松綁，上層也不會(huì)允許廈門松綁。相反，廈門在繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)行限購(gòu)調(diào)控的同時(shí)，還應(yīng)該加大住宅土地供應(yīng)，滿足市場(chǎng)需求，才能讓房?jī)r(jià)更加穩(wěn)定。

????????他說，福建的另一大中心城市福州的房?jī)r(jià)也比較高，福州除了部分大戶型出現(xiàn)滯銷外，整體供求比沒有太大問題，因此也沒到救市的地步。

????????南京的情況也有些類似，今年3、4月，南京的環(huán)比漲幅與廈門一樣，領(lǐng)先全國(guó)。

????????住建部副部長(zhǎng)齊驥今年兩會(huì)期間表示，今年我國(guó)將會(huì)對(duì)樓市繼續(xù)分類調(diào)控，增加普通商品房特別是中小套型的供應(yīng)。

????????李友華分析，今年國(guó)家提出來的雙向調(diào)控、分類調(diào)控是因城施策。由于每個(gè)城市差別很大，調(diào)控是否放松，要關(guān)注短期、中期和長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)。短期風(fēng)險(xiǎn)主要看供求比，中期風(fēng)險(xiǎn)主要看庫(kù)存周期，長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)主要看土地供應(yīng)情況。有些城市這幾個(gè)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)都比較高，就可以適當(dāng)松綁。

????????對(duì)一線城市以及廈門、南京這樣的二線城市，“如果全面放松，會(huì)繼續(xù)高漲?！?/p>

????????部分地方繞道“松綁”

????????今年以來，一些庫(kù)存比較高的城市“救市”的聲音此起彼伏。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至日前，傳聞救市的城市已經(jīng)超過10個(gè)，其中明確落地政策的城市已達(dá)到6個(gè)。

????????后續(xù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫的情況下，全國(guó)預(yù)計(jì)有超過30個(gè)城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性。

????????李友華說，此輪調(diào)整與兩三年前明顯不同。以前只要地方一松綁限購(gòu)，就馬上會(huì)被叫停。而此次像南寧的調(diào)整已不是微調(diào)，基本松綁了限購(gòu)，這樣的政策也沒有被叫停。這也正符合本輪分類調(diào)控的指導(dǎo)方針。

????????中鐵置業(yè)貴州公司副總經(jīng)理王成平說，像貴陽(yáng)，限購(gòu)的范圍主要在一環(huán)內(nèi)，而一環(huán)內(nèi)幾乎沒有樓盤，因此這樣的限購(gòu)放松對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)太大。

????????據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，目前限購(gòu)的40多個(gè)城市中，僅16個(gè)城市對(duì)全市域限購(gòu)，大部分城市僅對(duì)中心城區(qū)或內(nèi)環(huán)線限購(gòu)。所以，限購(gòu)范圍的放松可以包括限購(gòu)對(duì)象與限購(gòu)商品的定向微調(diào)。在實(shí)際執(zhí)行過程中限購(gòu)范圍的縮小，也將明顯影響限購(gòu)力度與效果，帶動(dòng)周邊區(qū)域成交。

????????張大偉說，如果直接發(fā)文取消限購(gòu)，會(huì)引起比較大的反彈。但對(duì)很多實(shí)施限購(gòu)的二三線城市來說，限購(gòu)本來就不嚴(yán)格。因此，在此輪松綁過程中，各地政府也沒有必要明確發(fā)文直接取消限購(gòu)，而是可以采取繞道松綁的方式。

????????例如，南寧的救市政策，以促進(jìn)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化為由，將北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭視為南寧市戶籍居民家庭，在南寧市購(gòu)房。這樣的理由和途徑很容易為其他城市所模仿。

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