海口網(wǎng)6月7日消息　5月的最后一周，中融信托、平安信托等20多家信托公司，陸續(xù)收到來自銀監(jiān)部門的“窗口指導”。

　　此次“被指導”的對象依舊是房地產信托。銀監(jiān)部門要求信托公司嚴控房地產信托業(yè)務風險，對于房地產信托余額較大的信托公司，要求“規(guī)模要實現(xiàn)穩(wěn)中有降”；對于房地產信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求“把握好節(jié)奏，嚴格控制增速”。

　　“窗口指導”早有先兆。5月6日銀監(jiān)會第22次委務（擴大）會上，銀監(jiān)會主席劉明康明確提出，“要對當前房地產市場出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測、加強研判，加強房地產信托業(yè)務的監(jiān)管”。

　　業(yè)內人士表示，“新苗頭”應該是指房地產企業(yè)借助信托進行大規(guī)模融資的跡象。

　　此次會議結束不久，銀監(jiān)會《關于逐月上報房地產信托業(yè)務風險監(jiān)測表的通知》（下稱《通知》）便下發(fā)到各大信托公司。風險監(jiān)測表中，包括資金來源、使用方式、投資方向以及還款來源等詳細項目。

　　隨后，包括部分一線城市在內的部分區(qū)域房地產信托業(yè)務量較大的信托公司，接到當?shù)劂y監(jiān)局的通知，暫停目前的房地產信托業(yè)務。

　　房企借信托產品大規(guī)模融資？

　　據(jù)媒體報道，首批接受“窗口指導”的，是房地產信托余額和新增規(guī)模排名前20的信托公司，之后“窗口指導”的范圍要擴大到全行業(yè)。

　　匿名知情者表示，此次“窗口指導”未提出新監(jiān)管工具，但特意強調以股權投資方式運用信托資金，實際上是融資類業(yè)務的，要符合“項目四證齊全，項目資本金達到30%，開發(fā)商二級以上資質”三個條件。

　　要求匿名的信托從業(yè)人士向本刊表示，如果一旦按照上述要求嚴格執(zhí)行，那么很大一部分房地產信托產品可能無法持續(xù)下去。但該人士無法確定該部分房地產信托產品占據(jù)市場多大比例。

　　中國房地產信托協(xié)會統(tǒng)計顯示，今年一季度投向房地產領域的新增信托項目金額高達710.9億元，同比增長12.5%。而銀行系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度銀行新增房地產貸款累計5095億元，同比少增3338億元；其中，開發(fā)貸款新增1678億元。

　　據(jù)信托研究機構——用益信托工作室不完全統(tǒng)計，2011年1－4月共發(fā)行222款房地產類集合信托產品，發(fā)行規(guī)模達722.11億元；與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量增長66.92%，發(fā)行規(guī)模增幅115.26%；今年前4個月房地產信托的增速明顯。

　　興業(yè)銀行首席經濟學家魯政委對《中國經濟周刊》表示，當前房地產信托增速如此之快的主要原因，是房地產開發(fā)企業(yè)已經無法從正常渠道融資。“于是，只能將所有希望寄予自籌資金方法上?！?/p>

　　市場觀點普遍認為，房地產開發(fā)企業(yè)已將房地產信托調整為主要融資渠道。

　　房地產信托，在房地產商眼中，當然是一種合法合理且有可操作性的“自籌資金”。簡單來說，一家房地產企業(yè)的某個項目正如火如荼地建設，卻因手中無錢而陷于尷尬。于是，開發(fā)商便聯(lián)系信托公司將該項目制作成信托產品。

　　據(jù)業(yè)內人士介紹，去年10月之前，房地產信托最低年化收益率在5.5%～6%，10月之后達到6.60%，今年以來平均在7%以上；最低收益率接近10%的房地產信托產品舉不勝舉，而最高預期收益率從11%一路漲至15%，個別信托計劃甚至打出超過20%的最高收益率來吸引投資者。

　　當然，要想讓一些房地產企業(yè)公開承認自己資金鏈緊張確有難度。

　　一位要求匿名的西南地區(qū)房地產企業(yè)負責人說：“在調控之前，我們是銀行最喜愛的客戶?？墒侨缃?，我們已求錢無門。”他認為，目前的中小房地產企業(yè)資金鏈確實緊張，卻依舊能“再堅持”一下。只不過在當下銀根收緊的環(huán)境里，一些已開工項目已無貸款可借。所以為了解決在建工程的資金需求，找信托公司發(fā)行收益率較高的信托產品成為“自籌資金”的重要來源。“不一定總是中小型房企找信托公司發(fā)產品。一些信托公司也有業(yè)務需要。當一方尋項目，一方求融資的時候，兩邊就一拍即合?！?/p>

　　無論是中國信托業(yè)協(xié)會亦或其他信托理財網(wǎng)站，但凡高收益則多為房地產信托，凡房地產信托則多為中小型房地產企業(yè)。這與上述房地產企業(yè)負責人的觀點不謀而合。大型房企“手中有糧心中不慌”，而中小房企只能為錢四處奔波。

　　當發(fā)行信托成為一部分中小房企的救命稻草時，信托公司也強勢抬頭。據(jù)一接近云南某地產企業(yè)的人士透露，當?shù)匾患移髽I(yè)與某信托公司達成協(xié)議發(fā)行房地產信托，其代價是抵押該房地產企業(yè)100%股權，以及高達億元的債權。

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　　“不要和政策對著干”

　　信托問題研究者孫飛告訴記者，一些地區(qū)暫停房地產信托業(yè)務的目的主要是防范房價出現(xiàn)拐點的風險?！艾F(xiàn)在調控依舊在進行，如果一些城市房價出現(xiàn)了拐點，勢必會影響到那些得到信托融資的在建房地產項目。如果房價下跌，這些項目無法實現(xiàn)盈利，則當初投資信托的人不僅不能得到收益，甚至連本金都無法取回。”由于目前有太多的人購買了大量的信托，“這樣的風險如果出現(xiàn)，將會給社會帶來大量不安定因素?！?/p>

　　但也有機構認為，目前房地產信托的融資規(guī)模被夸張了。

　　用益信托工作室透露，今年房地產信托融資規(guī)模絕對量在3月和4月已基本恢復至上年末的水平。出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要原因是，去年10月份，監(jiān)管層出臺了凈資本管理辦法和警示房地產風險的通知，使房地產信托項目的市場接受度下降所致。隨著通脹繼續(xù)和房價的居高不下，一定程度上使投資者開始轉向房地產信托項目。但這并不能說明房地產信托已經成為房企的最主要融資渠道。

　　一位官方房地產機構人士向本刊表示，可能目前確有一部分企業(yè)的主要融資渠道變?yōu)榉康禺a信托，但是大部分應該依舊是銀行貸款。

　　監(jiān)管層或已意識到房地產信托可能存在的風險。銀監(jiān)會在去年底發(fā)布風險警示后，于今年5月5日又下發(fā)了《通知》。據(jù)悉，第一期房地產信托業(yè)務風險監(jiān)測表已于5月10日前后上報。

　　“監(jiān)管機構只是想將房地產信托的風險置于可控范圍內，也不想讓信托公司傷元氣。如果打擊太大，整個信托業(yè)都會受到沖擊。”這是一位高級信托經理對國家政策的理解。

　　似乎，房地產市場的“新苗頭”不過如此。但是一些市場分析人士卻認為，監(jiān)管機構的寓意并不僅僅在此。

　　“監(jiān)管機構的言下之意恐怕不僅僅如此微觀，更深刻的映射可能更為宏觀?！币晃唤鹑谙到y(tǒng)的首席分析師表示，“作為監(jiān)管機構，有責任和義務對某一相關領域加強監(jiān)管。當前調控正在深入，效果剛剛顯現(xiàn)，監(jiān)管層不希望看到在自己的領域出現(xiàn)對沖調控效果的行為?！?/p>

　　“根據(jù)我們的理解，監(jiān)管部門的意圖，除了細節(jié)、微觀的‘方法論’問題，更重要的是‘世界觀’問題：不要和政策對著干?！鄙鲜龉俜椒康禺a機構人士表示，當前房地產企業(yè)和政府正處于博弈期間。如果持續(xù)僵持，政府或再出臺金融、稅收等措施。

　　窗口指導是一種勸諭式監(jiān)管手段，指監(jiān)管機構向金融機構解釋說明相關政策意圖，提出指導性意見，或者根據(jù)監(jiān)管信息向金融機構提示風險。

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