《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》近日印發(fā)，其中提出，加強(qiáng)街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，分梯級(jí)明確新建街區(qū)面積，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用?！霸瓌t上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)”這句話，昨日引發(fā)熱議，已建成小區(qū)誰(shuí)有權(quán)決定開(kāi)放？今后沒(méi)有封閉式小區(qū)，是否意味著小區(qū)不再有物業(yè)？小區(qū)開(kāi)放后安全如何保證？對(duì)于這些公眾關(guān)心的問(wèn)題，昨日新京報(bào)記者采訪了相關(guān)專(zhuān)家。

　　現(xiàn)有小區(qū)為何需要拆掉圍墻？

　　去一個(gè)不遠(yuǎn)的地方，從地圖上看，明明直線距離很近，但實(shí)際上一個(gè)龐大的院子橫在眼前，要過(guò)去的話，只能繞過(guò)大院或小區(qū)，走很遠(yuǎn)的路才能到達(dá)目的地，這是不少市民日常生活中都會(huì)遇到的問(wèn)題。

　　城市規(guī)劃專(zhuān)家說(shuō)，其實(shí)北京的道路寬度并不比國(guó)際上其他大城市窄，甚至要更寬，但擁堵的很大一個(gè)原因，就是城市支路等毛細(xì)血管不通暢，道路微循環(huán)不好。

　　此前在網(wǎng)絡(luò)上流傳的一張照片也顯示，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京，能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路，而北京地區(qū)只看得到成片的大院、小區(qū)和稀疏的城市道路。

　　國(guó)家發(fā)改委綜合運(yùn)輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，西方國(guó)家城市發(fā)展一直是小街區(qū)，路網(wǎng)密，不會(huì)像我們一些城市經(jīng)常出現(xiàn)交通毛細(xì)血管堵塞的情況，

　　而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通，而且從多個(gè)方面影響了城市生活。專(zhuān)家說(shuō)，大部分生活性的街道上，應(yīng)該有更良好的關(guān)系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的環(huán)境、步行空間、綠帶、休憩場(chǎng)所等，會(huì)讓人很舒服。而如果走在一條街上，旁邊只是圍墻，你就會(huì)覺(jué)得這條路很長(zhǎng)。

　　記者了解到，此前北京的規(guī)劃部門(mén)也對(duì)大院拆墻透綠進(jìn)行了探索和努力。比如結(jié)合具體項(xiàng)目，如果是大院里的項(xiàng)目要改擴(kuò)建申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃，規(guī)劃部門(mén)就會(huì)要求其將大院里的一些支路，隨著項(xiàng)目建設(shè)騰退干凈，地上沒(méi)有建筑物，將來(lái)如果拆了院墻，這些支路就有通行的可能性。

　　誰(shuí)有權(quán)讓小區(qū)開(kāi)放內(nèi)部道路？

　　北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，對(duì)于已有小區(qū)是否開(kāi)放，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。

　　他說(shuō)，一個(gè)小區(qū)使用的土地，無(wú)論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地，都先是開(kāi)發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個(gè)購(gòu)房的業(yè)主“頭上”。同時(shí)，《物權(quán)法》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對(duì)于已有的小區(qū)來(lái)說(shuō)，是否開(kāi)放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。

　　北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，意見(jiàn)中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，用了“逐步”一詞。他認(rèn)為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權(quán)70年到期時(shí)再變更，或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無(wú)法居住需重建時(shí)再變更。

　　昨日有人提出，小區(qū)的綠地、道路等是否計(jì)入到買(mǎi)房時(shí)公攤面積，如果是的話，小區(qū)開(kāi)放應(yīng)給買(mǎi)房的業(yè)主予以補(bǔ)償。

　　專(zhuān)家表示，就北京而言，小區(qū)的綠地、道路等是沒(méi)有計(jì)入到買(mǎi)房的公攤面積中的。這些面積屬于業(yè)主共有面積，業(yè)主擁有土地使用權(quán)，但不是分?jǐn)偯娣e。

　　中國(guó)政法大學(xué)教授王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，但推行時(shí)應(yīng)尊重大家意愿和需求。

　　王衛(wèi)國(guó)表示，小區(qū)道路如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn)權(quán)來(lái)講屬于小區(qū)業(yè)主，按照物權(quán)法的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車(chē)等其他很多功能。此外，完全打開(kāi)也涉及安全和民眾觀念等問(wèn)題，政府不能強(qiáng)行推行，要尊重《物權(quán)法》。

　　開(kāi)放使用小區(qū)道路如何補(bǔ)償？

　　如何釋放小區(qū)中的道路資源？王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，從法律上講，政府要協(xié)商推進(jìn)，比如與小區(qū)業(yè)主大會(huì)必要協(xié)商，還要進(jìn)行補(bǔ)償。

　　同時(shí)，要區(qū)別對(duì)待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區(qū)業(yè)主等各方進(jìn)行協(xié)調(diào)；對(duì)于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求，圍墻打開(kāi)對(duì)于緩解交通沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的意義，反而增加了安全隱患，就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能，以及業(yè)主寧?kù)o和安全的需求”。

　　此外，對(duì)于單位大院，王衛(wèi)國(guó)表示，比住宅小區(qū)的問(wèn)題要簡(jiǎn)單一些，很多是國(guó)有單位，但也有一些企業(yè)單位，因此也不能一概而論。

　　王衛(wèi)國(guó)表示，劃撥土地使用權(quán)是無(wú)償取得的，這個(gè)使用權(quán)政府可隨時(shí)收回，只要適當(dāng)補(bǔ)償即可；對(duì)于出讓土地使用權(quán)，政府強(qiáng)制收回時(shí)必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證，并進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來(lái)不便的補(bǔ)償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來(lái)不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施，包括如噪音、污染等一系列問(wèn)題，都要統(tǒng)籌進(jìn)行。

　　街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消？

　　北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，新建小區(qū)街區(qū)化，從理論上講是做得到的。比如在香港、澳門(mén)，就有不少都是以單獨(dú)的樓棟為單元。

　　那如果都是單獨(dú)的樓棟，沒(méi)有了小區(qū)，沒(méi)有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費(fèi)？

　　對(duì)此，樓建波說(shuō)，所謂物業(yè)，是負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護(hù)。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施，也是需要維護(hù)的。所以將來(lái)也會(huì)劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時(shí)的規(guī)劃來(lái)確定。

　　“物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變，只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化?！睒墙úㄕf(shuō)，因此物業(yè)公司不會(huì)消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過(guò)去是一個(gè)小區(qū)封閉起來(lái)，門(mén)口有保安值守，將來(lái)物業(yè)的保安則可能是在樓門(mén)口來(lái)值守，而開(kāi)放后的道路上則由警察來(lái)巡邏。

　　至于道路開(kāi)放后是否會(huì)切割小區(qū)，造成物業(yè)不好管理？樓建波認(rèn)為這也不是問(wèn)題，“現(xiàn)在有些小區(qū)也是被一條市政路分開(kāi)了，并沒(méi)有影響到物業(yè)管理?！?/p>

　　同時(shí)，樓建波建議，在具體執(zhí)行時(shí)不能“一刀切”，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況逐步推進(jìn)?！敖謪^(qū)制是一個(gè)系統(tǒng)工程，不能分割開(kāi)。比如街區(qū)制的一大目的就是打開(kāi)大院或小區(qū)，形成微循環(huán)的道路，那么如果三個(gè)小區(qū)挨著，一個(gè)小區(qū)打開(kāi)了，另外兩個(gè)沒(méi)有打開(kāi)，道路還是循環(huán)不了，反而成為了斷頭路。”

　　圍墻打開(kāi)怎么保障小區(qū)安全？

　　推行街區(qū)制后，很多人擔(dān)心，以后小區(qū)的物業(yè)如何管理？小區(qū)的安全隱患是不是會(huì)增加？中國(guó)人民公安大學(xué)治安學(xué)院教授王太元認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題不能一概而論，不是所有小區(qū)打開(kāi)就會(huì)影響安全，也不是所有小區(qū)打開(kāi)就對(duì)交通有利，要看小區(qū)的封閉狀態(tài)和大交通之間的關(guān)系才能確定。

　　王太元表示，所有的小區(qū)全部推行街區(qū)化是不科學(xué)的，有些社區(qū)不適合開(kāi)放，比如小區(qū)內(nèi)道路以及周?chē)鷹l件環(huán)境并不適合開(kāi)放，因此應(yīng)該實(shí)事求是、因地制宜。在推行時(shí)，需要進(jìn)行大量的調(diào)查工作，如社會(huì)治安各種手段相互協(xié)調(diào)的工作等等。

　　此外，王太元指出，小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來(lái)解決，封閉也不能解決安全問(wèn)題，要靠管理和防范等多個(gè)方面，如加強(qiáng)巡邏、守護(hù)等多種措施加強(qiáng)治安。

　　小區(qū)打開(kāi)后，通行車(chē)輛多了，噪音問(wèn)題如何解決，是否會(huì)擾民？王太元認(rèn)為，首先要看擾民到什么程度，通過(guò)調(diào)查研究，判斷通行之后是否安裝隔音墻，對(duì)于不同的問(wèn)題。包括噪音，涉及的問(wèn)題都要制定具體的、有針對(duì)性的措施進(jìn)行解決，不能一刀切。

　　學(xué)區(qū)房劃分是否會(huì)受街區(qū)影響？

　　中國(guó)教育科學(xué)研究院研究員儲(chǔ)朝暉表示，原來(lái)城市設(shè)計(jì)中，單位大院比較多，這與行政管理體制相關(guān)，單位管一切，之后逐漸由單位制管理向社區(qū)管理的方向逐漸轉(zhuǎn)變，從其他國(guó)家的城市管理經(jīng)驗(yàn)看，這是一個(gè)大趨勢(shì)。

　　對(duì)學(xué)區(qū)房和擇校來(lái)說(shuō)，與以前單位邊有個(gè)很好的學(xué)校有直接關(guān)系，如之前北京取消的共建學(xué)校，就屬于單位和學(xué)校的共建?，F(xiàn)在，城市管理理念在逐漸的改變。

　　因此，小區(qū)打開(kāi)后對(duì)學(xué)區(qū)房可能會(huì)有一定影響。儲(chǔ)朝暉分析說(shuō)：“街道和小區(qū)，是過(guò)去學(xué)區(qū)如何劃分主要考慮的一個(gè)重要因素。未來(lái)小區(qū)打開(kāi)后，如果不改變街道的管轄，應(yīng)該不會(huì)有太大的直接影響，如果打開(kāi)后改變街區(qū)的管轄，可能會(huì)影響到學(xué)區(qū)房”。

　　儲(chǔ)朝暉認(rèn)為，對(duì)于學(xué)區(qū)房應(yīng)總體考慮，一方面，一個(gè)好學(xué)校是長(zhǎng)期積累起來(lái)的，周?chē)用褚草^為穩(wěn)定，除了新建小區(qū)，要改變是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，不會(huì)出現(xiàn)劇烈的變化；另一方面，學(xué)區(qū)房從推動(dòng)教育均衡來(lái)說(shuō)，屬于浮在水面上的“浮標(biāo)”，顯示水位在哪里，但不要把目標(biāo)盯著浮標(biāo)，實(shí)際問(wèn)題是教育均衡問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題解決之后浮標(biāo)自然會(huì)往下降，“學(xué)區(qū)房只是浮標(biāo)，如果水位改變，浮標(biāo)高低也會(huì)改變。水位就是指房子的價(jià)值” 。

　　最后，儲(chǔ)朝暉表示，作為城市社區(qū)管理，從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，從公共資源提供上應(yīng)該注重公平、均衡，公共服務(wù)職能應(yīng)由政府整體考慮，而不是根據(jù)社區(qū)和周?chē)鷨挝徊块T(mén)過(guò)多掛鉤。

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