海口網5月10日消息??進入“明碼標價”時代的樓市在首周迎來了多地成交量的大幅下跌。根據中國指數研究院9日公布的統計數據顯示，上周(5月2日至5月8日)監(jiān)測的35個城市中，有25個城市樓市成交量出現下跌，部分城市成交量環(huán)比跌幅甚至超過50%，北京、上海等一線城市也未能幸免。接受《經濟參考報》采訪的專家認為，樓市雖經“重拳”調控，但房價仍未出現實質性下跌，“量跌價滯”的現狀正在加劇樓市焦灼。專家預計，5、6月份將成重要的時間窗口，如果房價持續(xù)居高，信貸、土地、稅收等調控措施可能進一步出臺，甚至不排除采取行政手段直接干預房價的可能。

　　數據

　　上周逾七成城市樓市成交下跌

　　中國指數研究院統計顯示，上周監(jiān)測的35個城市中有逾七成城市樓市成交量出現下跌，其中，13城市成交量跌幅在30%以上，徐州、昆明、三亞、溫州跌幅逾50%。重點城市中，僅深圳和廣州環(huán)比上漲，其余7城市成交量均環(huán)比下跌，其中重慶跌幅最大，達48 .69%，其次是北京，跌幅達到35.13%，天津跌幅也超過20%。

　　北京樓市成交大幅下滑的情況，記者還從亞豪機構、偉業(yè)我愛我家、21世紀不動產等機構處得到了證實。亞豪機構統計數據顯示，上周(5月2日至8日)北京期房商品住宅共成交1623套、14.86萬平方米，現房商品住宅共成交167套、2.15萬平方米，期房、現房住宅累計成交1790套，成交面積17 .01萬平方米。環(huán)比前一周，成交套數減少了31.78%，成交面積下降了35.13%。

　　在成交量出現較大幅度下滑的同時，成交價格相對平穩(wěn)。中國指數研究院統計顯示，三亞成交均價漲幅最大，達138.31%，原因是此前一周其成交均價下降幅度最大，達到68%；其次是深圳和包頭，成交均價跌幅分別達到39.18%和33.61%，昆明價格跌幅亦超過20%。

　　價格雖然略有浮動，但市場觀望氣氛依然濃厚“賣不動！”在剛剛結束的上海假日房展上，多個樓盤的銷售人員告訴記者，購房者仍在觀望，以前開盤經常出現購房者連夜排隊拿號，現在有免費班車接送他們還要挑三揀四。

　　據“鏈家地產”市場研究部統計，“京15條”執(zhí)行之后，北京個別區(qū)域約有60%購房者退出市場，整體市場觀望情緒濃厚。目前，新增房客源量與調控后初期沒有明顯變化。北京4月份二手房成交9301套，與3月份相比下降了16%，購房者繼續(xù)選擇觀望。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉接受《經濟參考報》記者采訪時說“新國八條”已經出臺3個月，綜合“五一小長假”的市場表現，目前，各地房地產市場仍然處在焦灼狀態(tài)，總體表現近似：交易量低迷，新房價格雖有松動，但實質性降價不多，二手房價格趨于穩(wěn)定，但降價跡象不明顯。

　　的確，隨著調控的不斷升級以及成交量的持續(xù)低迷，部分一線城市的住宅成交價格已率先松動。最新公布的中原領先指數月報(二手住宅)統計顯示，4月，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市二手住宅價格指數漲幅繼續(xù)回落，其中北京二手住宅價格指數環(huán)比微跌0 .5%；其余四城市 二手住宅成交價格保持平穩(wěn)，指數雖仍有微幅上升，但漲幅持續(xù)收窄。

　　此外，5城市的二手住宅價格下跌的樣本所占比例正逐步提高“表明后市價格松動的空間有可能進一步擴大”，中原集團研究董事程澐表示。在她看來，一線城市二手房市場的成交比重已占6成以上，一二手房市場之間存在著明顯的關聯性，二手房價格的率先松動也將會對新建住宅市場的定價產生一定的影響。

　　上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為，現在全國樓市或者東部大城市樓市基本上還處于一種僵持階段，部分城市成交量環(huán)比可能有所反彈，但同比仍大幅下降。尤其是4月份以來，全國房價有些城市已經開始下跌，說明整個市場需求，尤其是投機、投資需求被有效抑制住了。

　　市場

　　房企加速分化并購活躍

　　在樓市焦灼態(tài)勢不斷加劇的情況下，部分大型房企開始一邊加快融資步伐，一邊繼續(xù)加緊促銷。

　　上周，萬科公告稱擬向建行申請3.4億貸款，華潤亦宣布獲得13億港幣的定期貸款。據中原對十家標桿房企的監(jiān)測顯示，2011年以來，其融資總額約188億，占去年全年融資額363億的50%以上。

　　標桿房企在加速融資步伐的同時，亦繼續(xù)促銷以回籠資金。繼前周中海、萬科于深圳啟動促銷并取得火爆成交之后，上周廣州碧桂園及恒大亦加入了促銷行列。其中，廣州碧桂園“鳳凰城”單價從上萬元降至6000至7000元/平方米；廣州恒大“御景半島”最高優(yōu)惠95萬元/套，“金碧天下”最高優(yōu)惠37萬元/套。

　　然而這種試探性促銷并未成為市場普遍現象。據中原調研，“五一”前后，盡管全國28個城市都在房展會期間推出了花樣繁多的打折促銷優(yōu)惠，但這些大多只是常規(guī)性的優(yōu)惠，幅度僅在1%至2%之間。

　　程澐分析認為，降價尚未具備普遍性，顯示出眾多開發(fā)商依然持觀望態(tài)度，買賣雙方仍處于僵持狀態(tài)，這使得后市的調控路徑又增添了新的變數。

　　不過，市場僵持之下的房企分化正日益凸顯。根據W IN D數據統計，截至4月29日，按申銀萬國行業(yè)分類136家房企中，剔除ST公司共有113家公布了2011年一季度財報。其中，26家出現虧損，44家房企業(yè)績出現下滑。

　　分析人士認為，由于房地產行業(yè)統計數據大約滯后一年，一季報并不能反映一季度調控政策的影響，但房地產企業(yè)存貨增加和現金吃緊的壓力，正加劇行業(yè)分化。

　　統計顯示，113家發(fā)布一季度業(yè)績報告的房地產企業(yè)，期內共實現凈利潤79.3億元，其中45家營業(yè)收入同比下降，44家凈利潤同比下降，69家現金流為負，房企之間業(yè)績分化非常明顯。

　　這從一組數據中可以看出端倪。萬科A、招商地產、保利地產、金地集團四家龍頭企業(yè)期內實現營業(yè)收入165.5億元，凈利潤26.3億元，約占113家企業(yè)當期營業(yè)收入的三成和凈利潤的1/3。但綠景地產、嘉凱城、鳳凰股份等26家上市房企一季度仍凈虧損3.6億元。嘉凱城 一 季 度 營 業(yè) 收 入 同 比 下降35.57%，凈利潤同比下降172.23%。首開股份期內實現凈利潤1.25億元，但同比下降72.57%。

　　與此同時，值得注意的是，113家上市房企期內庫存同比增長40%，一季度庫存超過100億元的企業(yè)達22家。

　　房企業(yè)績加速分化的同時，房企之間并購十分活躍。根據清科研究中心統計，4月的并購案例分布較為集中，從并購案例的數量來看，房地產行業(yè)火熱依舊，再次奪得魁首?；ぴ霞凹庸ば袠I(yè)穩(wěn)步走熱，與房地產行業(yè)并列第一。兩個行業(yè)各完成13起并購交易，共占4月并購案例總數的29.2%。

　　調控

　　政策“利劍”高懸

　　雖然多數地區(qū)房價未出現大面積松動，但業(yè)內人士普遍認為，信貸、土地、稅收等調控措施還可能進一步出臺，不排除采取行政手段直接干預房價的可能。在政策收緊預期之下，房價將進一步承壓。

　　“信貸收緊在今年將是一種常態(tài)，房地產新增信貸漲幅將繼續(xù)回落?！泵缆撐飿I(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經濟參考報》采訪時預測，接下來不排除二套房首付比例進一步提高的可能。

　　21世紀不動產集團市場發(fā)展中心副總裁林蕾則表示，未來樓市調控行政干預力度有可能強化，實際上就是采取行政手段直接干預商品房價格。如果這種方法被更多城市效仿，房價將出現下跌。國務院督查組要求有的城市修正房價控制目標，是另一個例證。

　　消息人士向《經濟參考報》記者透露，繼全國608個城市公布的房價控制目標和“明碼標價”之后，廣州、深圳等熱點城市已經悄然開始實行更嚴厲的“限價令”，限價方式包括同區(qū)域內今年價格不高于去年同期的價格，同一樓盤后期價格不高于首期價格，豪宅暫緩入市等，具體措施各地方有所不同。

　　事實上，最近也有消息披露，在濟南、西安、沈陽、武漢、成都、北京、上海等地，政府對房價進行分片區(qū)限制、同時暫停發(fā)放高價房預售證。

　　徐楓表示，五月本是傳統的銷售旺季，但在目前的形勢下，多數開發(fā)商將選擇拖延工期、推遲取得預售證暫緩入市等應對策略，因此，未來一段時間內熱點城市新增供應量將繼續(xù)萎縮。

　　在多重政策壓力之下，房價也將進一步承壓。林蕾認為，下半年房價下跌的趨勢難以逆轉。未來兩個季度，成交量會呈小幅波動。即使不照搬深圳實行分區(qū)限價的做法，而只落實現有的調控措施，政策疊加效應，也足令一線城市的房價轉為下行。信貸控制日趨嚴格甚至是嚴厲，開發(fā)商最難受的時候還沒有到，三季度以后資金面情況會越來越緊張。

　　胡景暉表示，在關鍵的5月份，如果大量的住宅供應能夠按計劃推盤，并且房價能夠實現穩(wěn)中有降的預期，那么樓市成交量將會逐步回暖，目前焦灼的樓市現狀有望打破僵局得到改觀。如果房價未能出現實質性下降，甚至又有所上漲，那么低迷的樓市很可能會遭受新一輪更為嚴厲的政策打壓，目前焦灼的樓市將可能陷入更加困難的局面。

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